본 포스팅은 돈 없이 집 사는법에 대해 설명하고 있으나, 정확히는 적은 돈으로 집 사는법에 대해 설명하고 있습니다. 즉, 적은 종잣돈을 바탕으로 대출 등을 이용하여 적은 돈으로 부담되지 않는 선에서 집 사는 방법을 설명하는 글입니다. 만약, 아무런 종잣돈 없이 집 사는법에 대해서 찾으신다면, 이 글은 도움이 되지 않으며, 이러한 무리한 리스크를 안고 집을 사는 것은 절대 해서는 안되는 일입니다. 현실 가능한 대출 얘기를 기술하오니 도움이 됐으면 합니다.
돈 없이 집 사는법 사례
먼저, 일반적으로 여러 매체의 글 등에서 언급하는 돈 없이 집 사는법 사례를 정리해보겠습니다. 일단, 이러한 것들에 대해서 알아야지, 현실적인 얘기가 더 와 닿을 수 있기 때문입니다. 주로, 언급되는 돈 없이 집 사는법 사례는 아래와 같습니다.
- 전세가와 매매가의 차이가 나지 않는 집 매입 후 임차
- 1억 이하의 집합주택(아파트) 매입
- 2룸 혹은 3룸 형태의 상가주택, 빌라 매입
제일 먼저, 돈 없이 집사는법 사례에서 언급되는 전세가와 매매가의 차이가 나지 않는 집을 매입 후 임차하는 경우입니다. 유사한 방법으로 전세가 임차되어 있는 매물을 구입하는 것도 있습니다. 결론부터 얘기하면, 투자의 한 방법으로는 권할 수 있으나, 실제 거주 목적의 집 구입이라면, 해당 행위는 도움이 되지 않습니다. 실제, 이러한 투자를 하실 수 있는 분들은 어느 정도 융통 가능한 돈이 있는 경우이기에, 사실 잘못된 정보라고 보는 게 맞습니다.
1억 이하의 집합주택, 즉 아파트를 매입하라는 글들을 많이 봅니다. 하지만, 사실 대도시 혹은 위성도시에 거주하고 있는 경우 이러한 1억 이하 매물의 아파트를 찾기가 쉽지 않습니다. 지방도시의 20평 대 아파트 구입 가격이 평균 1억 5천 만원을 넘어선지 오래 되었습니다. 물론, 있다고 해도 한 동으로 된 오래된 아파트 혹은 주상복합 아파트인 경우가 많은데요. 이러한 아파트는 매도의 어려움이 있는 만큼, 구매하지 않는 것이 좋습니다.
마지막으로, 가장 돈 없이 집 사는법 관련해서 가장 현실적으로 들리는 얘기 같죠. 바로 상가주택 혹은 빌라를 매입하는 것입니다. 만약, 이 글을 읽으시는 분이 대도시 시내에서 거주하시는 분이라면, 어느 정도 타협점이 될 수 있느나, 지방 소도시라면 절대 구입을 비추천합니다. 시세 하락은 둘째 치고, 매도 가 매우 어렵기 때문인데요. 이런 분들의 경우 해당 보증금으로 아래의 방법을 통해서 대단지 아파트 구매를 추천합니다.
많은 돈 없이 집 사는법
서두에서 언급했지만, 모아둔 종잣돈이 전혀 없는 경우나 현재 거주하시는 곳의 보증금 등이 전혀 없는 경우라면, 이 글은 절대 도움이 되지 않습니다. 이런 분의 경우, 일단 보증금 규모의 수 천만원을 먼저 모으시기 바랍니다. 제가 얘기하는 ‘돈 없이’는 ‘많은’ 돈 없이 집 사는법을 얘기하고 있다는 것을 참조해주세요!
일단, 저는 아래의 조건에 맞는 집을 구매하시라고 말씀드리고 싶네요. 2억 이하의 아파트라면, 디딤돌 대출 기준 최소 1억 2천만원 정도의 대출을 받을 수 있으며, 추후 매도 편의성이나 시세 상승의 요인이 되려면 최소 500세대 이상의 아파트를 구매하는 것이 좋기 때문입니다.
- 2억 이하 아파트
- 최소 500세대 이상
- 월 대출 상환액 60만원 상환 가능
그럼, 제가 추천하는 많은 돈 없이 집 사는법을 시작하겠습니다.
(1) 2억 이하 아파트 수배
가장 먼저 본인이 사는 거주 지역 범위를 넓게 설정한 후 건축된 지 20년 이내 최소 500세대 이상의 아파트 단지를 찾아야 합니다. 최소 20평 이상의 아파트를 구매하시는 것이 좋으며, 추후 매도 시를 생각해서 저층보다는 중층 이상의 층을 구매하시는 것을 권합니다. 해당 아파트 구입 상한 선은 2억 정도를 설정하겠습니다. (우리는 돈이 없습니다)
▣ 2억 아파트 구매 대금
- 아파트 구입 대금 : 2억
- 중개 수수료 : 88만원
- 취득세 : 220만원
- 총 구입자금 : 2억 300만원
(2) 디딤돌 대출 실행
집을 구매한 이력이 없다면, 무조건 디딤돌 대출로 진행하셔야 합니다. 생애 첫대출 상품이라고 불리우는 디딤돌 대출의 경우, 금리에 있어서 시중 은행보다 저렴하기 때문입니다.
디딤돌 대출 상한액은 신용평가점수, 소득입증방법에 따라 다르나 최소 아파트 구입 대금의 60%를 대출로 실행할 수 있습니다. 그리고, 대출금 상환 방법은 체증식으로 합니다. (체증식의 경우 총 이자는 많아지지만, 현재 돈이 없기에 일단 적게 내는 체증식이 적합합니다.)
▣ 디담돌 대출 실행
- 대출 실행 가능금액 : 1억 2천만원 (최소)
- 월 상환액(체증식) : 35만원~
(3) 마이너스 통장 개설
신용 대출 상품은 많습니다. 하지만, 그 중 마이너스 통장을 개설하라고 하는 이유는 이자만 상환할 수 있기 때문입니다. 혹여나 주택 담보 대출을 상환하고 남는 금액이 있으면, 그때 그때 마다 마이너스 통장 원금을 갚아나가면 됩니다.
마이너스 통장 금리나 한도의 경우 소득이나 신용점수에 따라 달라집니다. 대략, 4천이 넘어가는 소득이 있다면, 인터넷 뱅킹인 카카오뱅크 등에서 본인 소득과 유사한 4천 정도의 한도를 받으실 수 있습니다.
▣ 마이너스 통장 개설
- 마이너스 통장 한도 : 4천만원
- 이자(금리 7% 기준) : 월 25만원
(4) 최종 아파트 구매
앞서 디딤돌 대출을 통해 대출을 받은 금액 1억 2천만원과 마이너스 통장 개설에 따른 한도 최고액 4천만원을 포함하면, 최대 1억 6천만원의 대출금액을 손에 쥐게 됩니다. 해당 대출에 따른 월 상환액은, 주택담보대출 35만원과 마이너스 통장 이자 25만원을 포함한 60만원이 되며, 여유돈이 생기는 족족 마이너스 통장부터 갚아나가면 됩니다.
최종 집 사는데 필요한 자금은 대략 4천 300만원 정도가 필요합니다.
- 아파트 총 구입 비용 : 2억 300만원
- 대출 충당금 (최소) : 1억 6천만원
- 집 사는데 필요한 자금 : 4천 300만원
즉, 2억짜리 아파트를 구매하기 위해서 4천 300만원의 종잣돈과 월 60만원의 대출 상환 능력이 필요합니다.
이상, 많은 돈 없이 집 사는법에 대해서 설명해드렸습니다. 4천 300만원이라는 돈이 적지 않은 돈임에는 확실하지만, 사실, 이 정도의 돈 없이 집사는 것은 무리입니다. 종잣돈을 모으세요! 저 또한 이러한 방식으로 가난을 딛고 대략 3번의 이사 후 40대 후반에 30평 후반대의 아파트를 구매할 수 있었습니다. 실행이 중요합니다. 그리고 최대한 돈을 모으시라고 말씀드리고 싶네요.
✔ 1억으로 살수 있는 집 사기 (ft. 구체적 방법 소개)