해당 포스팅은 땅값 시세 조회 방법을 정리한 글입니다. 거래가 많은 아파트 혹은 주택과 달리 땅의 경우, 형태나 지목이 유사한 경우가 거의 없는 것이 사실입니다. 그래서 땅값을 알고자 하는 경우 막막한 경우가 많은데요. 이런 분들을 위해 땅값 조회하는 방법을 알려 드립니다.
공시지가 실거래가 차이
땅값에 대한 명확한 정의를 모르시는 분들이 가장 혼동하는 부분이 바로 공시지가와 실거래가가 아닐까 합니다. 쉽게 설명하자면, 실거래가의 경우 거래를 위한 가격이며, 공시지가는 세금을 산정하는 용도로 사용된다고 생각하시면 됩니다.
보다 자세하게 공시지가에 대해 설명해보면, 국세 및 지방세 부과를 목적으로 매년 각 지역의 표준지 가격 혹은 표준지를 참고해 감정 평가사가 산정한 개별 공시가격이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 공시지가의 가격 산정 주체는 세금을 부가하는 국가입니다.
이에 반해, 실거래가의 주체는 거래 당사자입니다. 즉, 땅의 매도자와 매수자 상호간에 실제로 거래된 가격을 의미합니다.
즉, 이 글을 읽으시는 대부분의 사람은 상호 간의 땅 거래 시 필요한 가격을 의미함으로, 공시지가가 아닌 실거래가를 알아보셔야 합니다.
땅값 시세 조회 방법
거래가 많거나 형태가 유사한 아파트 혹은 주택 등과 달리, 땅의 경우 거래가 잘 없거나 형태가 유사한 경우가 거의 없기에, 최근 거래 년도를 기준으로 지목과 용도지역이 같은 토지의 거래 가격을 참고하여 땅값 시세를 조회할 수 있습니다.
(1) 지목 확인
지목이란 한자 용어를 그대로 풀이해보면, 땅의 목적입니다. 즉, 해당 토지의 용도라고 생각하시면 되는데요. 우리나라의 경우 이러한 지목 종류를 28가지로 한정하고 있습니다. 그중 주요 지목을 알아 보면 아래와 같습니다.
- 대지 – 건축물을 지을 수 있는 토지
- 전 – 논으로 이용하는 토지
- 답 – 밭으로 이용하는 토지
- 임야 – 나무가 심어져 있는 산
즉, 땅값을 알아보고자 하는 땅의 지목이 무엇인지를 파악한 후, 해당 토지 인근에 거래된 같은 지목의 땅 거래 시세를 알아봐야 합니다. 해당 토지의 지목은 토지이음에서 해당 주소를 입력 후 확인하실 수 있습니다.
(2) 용도지역 확인
용도지역이란, 쉽게 얘기해 해당 토지의 이용을 국가나 지방자치단체에서 제한한 사항을 의미합니다. 그러한 제한 사항에는 건폐율, 용적률, 높이 등이 있는데요. 해당 토지의 용도지역에 따라 향후 토지의 개발 폭이 제한되기에 매우 중요한 요소라고 할 수 있겠습니다.
- 건폐율 – 전체 대지면적에 대한 건축면적 비율
- 용적률 – 전체 대지면적에 대한 건축 바닥면적 합계 비율
지목이 대지로 같은 땅이라고 할 지라도, 용적률이 200%인 대지와 400%인 대지는 건축할 수 있는 건물의 면적이 2배가 되기에, 해당 토지의 가격에 매우 큰 영향을 미칩니다.
즉, 땅값 조회 시 지목이 같음과 동시에 용도지역 또한 같아야, 알고자 하는 토지의 가격을 명확히 알 수 있다는 것을 의미합니다.
(3) 거래년도
땅값 시세 조회 마지막은 최근에 거래된 주변 토지의 가격을 확인하는 것입니다. 즉, 해당 토지의 거래년도를 확인하는 것인데요. 올해 거래된 주변 토지가 없다면, 지속적으로 과거 년도로 돌아가 주변에 거래된 토지의 시세를 확인합니다.
만약, 땅값 조회가 필요한 땅이 최근에 거래가 많이 이루어지는 토지라면, 시세가 명확히 산출됩니다. 다만, 땅값을 알고자 하는 주변 토지의 거래가 최근 2~3년 내 없다면, 명확한 가격을 산정하기가 쉽지 않습니다.
이런 경우, 과거 거래가격을 참고로, 공시지가의 변화를 대입해 어느 정도의 실거래가를 알 수 있습니다. 다만, 참고 용이며, 정확한 실거래가는 감정 평가를 시행하여 토지 시세를 알 수 있음을 참고 바랍니다.
땅값 시세 조회 사이트
앞서 땅값 시세 조회 방법 시 필요한 3가지 요건에 대해 알아보셨는데요. 언뜻 보기에 이러한 사항을 확인하기가 쉽지 않게 느껴지실 듯 합니다. 하지만, 걱정하실 필요가 없습니다. 아래 사이트에서 앞서 언급한 3가지 요건을 한꺼번에 적용해 손쉽게 땅값 조회가 가능합니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 밸류맵
- 부동산플래닛
아파트 거래를 해보신 분이라면, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 대해 들어보셨으리라 생각합니다. 이곳에서 아파트의 가격만 알아보실 수 있는 것으로 아는데, 땅값 시세 조회 또한 실거래가를 알 수 있습니다.
다만, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 경우 사용 방법이 매우 어렵게 되어 있습니다. 개인적으로 밸류맵, 부동산플랫닛 사이트를 추천 드립니다. 땅값 조회가 하고 싶은 주소를 입력 후, 지목 및 용도와 거래년도를 넣어서 한 눈에 보실 수 있게 편리하게 되어 있습니다.
보다 자세한 이용방법은 앞서 제가 작성한 글을 참고 바랍니다.
이상, 땅값 시세 조회에 관한 전반적인 정보를 제공해드렸습니다. 어뗘셨나요? 저 또한 해당 방법으로 여러 토지의 땅값을 알아보고 있습니다. 과거와 달리 현지 공인중개사를 거치지 않고, 온라인으로 가격을 알아볼 수 있으니, 얼마나 편리한 지 모르겠습니다.