본 포스팅은 땅 사는 방법에 있어서 필수로 확인해야 할 4가지 사항에 대해서 설명하고 있습니다. 주변에서 주택 및 투자의 목적으로 땅을 사방팔방 보러 다니시는 분들을 어렵지 않게 보실 수 있습니다. 하지만, 아쉽게도 땅 사는 것만큼 어려운 것이 없습니다. 말 그대로 잘못 사게 되면, 개발도 전혀 할 수 없고, 심할 경우 매매도 되지 않는 땅을 사실 수 있기 때문인데요. 땅 구매 시 검토해야 할 것들이 상당히 많지만, 그 중 가장 기초적인 땅 사는 방법 주의사항 4가지에 대해 알려 드리겠습니다.
땅 사는 방법 주의사항
실제 토지 구매를 원하는 많은 이들이, 절차를 의미하는 땅 사는 방법을 많이 궁금해하십니다. 하지만, 정작 중요한 것은 목적에 맞는 땅 사는 방법을 알아야 합니다. 그래야, 본인의 구매 목적에 맞는 땅을 구매하실 수 있습니다.
도로 확인
땅 사는 방법에 있어서 제일 중요한 것은 해당 토지에 면하는 도로가 있는 가를 확인하는 것으로 시작합니다. 만약, 토지 투자의 초보라면 단순히 자동차나 사람이 다니는 길이 필요해서 도로가 필요하다고 생각하실 수 있으나, 사실 구매하려는 땅에 일정 폭 이상의 도로가 면하지 않는다면, 그 어떤 개발행위 허가가 나지 않다는 사실을 알아야 합니다.
- 건축 허가 도로 조항 : 너비 4m 도로 확보 및 2m 이상 도로와 면해야 한다
즉, 내가 전원주택을 구매하려 산 토지에 위 건축 허가 도로 조항에 준하는 도로가 없다면, 집을 지을 수 없다는 것을 의미합니다. 이렇게 개발이 되는 않는 땅을 ‘맹지’라고 부르며, 이러한 맹지의 경우 개발행위가 허가 되지 않기에, 주변 다른 개발 토지에 비해 현저히 낮은 시세를 보이는 경우가 많습니다.
특히, 현장에서 확인한 도로(현황 도로)의 폭은 중요하지 않습니다. 지적도 상의 도로 현황을 확인해야 합니다.
지목 확인
사실 땅 사는 방법 중 이게 제일 중요할 수 있습니다. 먼저, 지목이란 해당 토지의 용도를 의미하는 것으로, 지목에 따라 개발행위 허가가 달라진다는 것을 알아야 합니다. 이러한 지목은 총 28종으로 구성되어 있으며, 그 중 대표적인 것으로 대지, 전, 답, 과수원, 임야 등이 있는데요. 이게 왜 중요하냐면, 집을 짓고 싶어도 지을 수 없을 수 있기 때문입니다.
기본적으로, 건축물을 짓기 위해서는 지목이 대지여야 합니다. 만약, 논이나 밥을 의미하는 전 또는 답이라면, 지목 변경 허가를 받아 대지로 허가 받아야 하기 때문인데요. 문제는 이러한 지목의 변경이 안되는 토지가 있다는 것입니다.
또한, 지목이 임야로 되어 있으나 건축물이 있는 등 불법적인 요소가 있는 지를 확인해야 하는 것 또한 중요한 사항입니다.
토지 경계 확인
땅에 대해서 잘 모르시는 분들이 가장 간과하는 경우입니다. 실제 땅 사는 방법과 관련한 다수의 글을 읽어보면, 이에 대해서 지적하는 경우가 잘 없는데요. 지적도 상의 토지 경계와 실제 토지 현황 상의 경계가 틀린 경우가 제법 된다는 사실입니다.
예를 들어, 실제 현황 상의 토지만 보고 땅을 구매했는데, 이후 건축 및 재산권 행사 시에 실제 땅의 경계와 달라 손해 또는 분쟁의 요소가 되는 경우를 의미하는 것으로, 대다수의 토지 분쟁이 이러한 토지 경계 문제로 발생되는 경우가 허다합니다.
그럼으로, 땅을 구매할 경우, 지적도와 실제 땅의 형태를 면밀하게 검토할 필요가 있습니다. 혹여나 지적도 상의 땅 형태가 실제 현황 상의 땅 형태와 다르다면, 토지 구매 전 이러한 부분에서 충분한 검토 및 정정 절차를 거친 후 구매하시는 것이 좋습니다.
토지 이용계획 확인
‘이음‘이라는 사이트를 아시나요? 해당 사이트는 토지의 개발 행위 사항 및 각종 규제 사항 정보를 제공하는 사이트로 앞서 언급한 지목 및 맹지 등의 정보 외에 각종 규제 사항을 일목 요연하게 제공하는 사이트라고 할 수 있습니다.
해당 사이트가 중요한 이유는 해당 토지의 규제 정보를 확인할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 구매하려는 땅이 허가를 맡아야 거래가 가능한 토지 거래 허가 구역일 수도 있으며, 건축 행위에 제한이 될 수 있는 문화재, 군사 시설 등의 정보를 제공하기 때문입니다.
또한, 해당 토지의 용도지역에 대한 정보도 같이 제공하고 있는데요. 건축물의 규모 정도를 파악할 수 있는 건폐율, 용적률, 높이 제한 등의 기초적인 정보 또한 제공하기에, 추후 사려고 하는 땅의 개발 행위 정도를 가늠할 수 있습니다.
땅 시세 확인 방법
앞서 나열한 땅 사는 방법 주의사항 4가지를 통하여, 해당 토지의 개발 행위에 대한 정보를 알 수 있다고 하면, 아마도 구매하려는 땅의 시세를 알고 싶으실 것 같습니다. 하지만, 주택이나 아파트처럼 주변 시세 및 실거래가 확인 등을 통하여, 해당 부동산 가치를 확인할 수 없기에 과거 토지 거래가를 가늠하여, 확인할 수 있습니다.
✔ 땅값 알아보기 3가지 방법 (ft. 토지 시세 조회)
이상, 땅 사는 방법을 알고자 하는 이들에게 도움이 될 만한 정보를 간략히 알려드렸는데요. 실제 땅 구매 시에는 더 신중해야 합니다. 환매성이 좋지 않기 때문인데요. 괜히 시골에 집 지어서 편안히 살고 싶어서 구매한 땅이 골치거리가 될 수 있습니다. 보다 자세히 알아보시고 구매하시는 것 잊지 마세요!