본 글은 가게 내놓는 법을 상세히 기술한 글입니다. 현재 하고 있는 가게가 운영이 잘 되지 않으시나요? 그럼 최대한 빨리 가게를 내놓는 것도 앞으로의 손해를 줄일 수 있는 방법일 수 있습니다. 하지만, 가게 내놓기가 처음이라 내놓는 법을 잘 모르신다구요? 이런 분들을 위해 정리해봤습니다.
임차인 계약해지 통보 기간
혹시나 가게를 내놓기 전이라면, 임대인과의 계약 기간을 먼저 고려해야 합니다. 이유는 차후 해당 가게를 인수할 임차인을 구했을 때, 부동산 중개수수료를 누가 지불해야 할 지가 구분되기 때문인데요.
일단, 상가 계약에 있어 임대인, 임차인 각각의 계약해지 통보 기간은 아래와 같습니다.
상가 임대차 계약은 종료 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야 한다.
상가임대차 보호법
즉, 요약을 해보면, 임차인의 입장에서 계약 만료일 1개월 이전까지 계약 해지 의사를 했을 경우에는, 차후 임차인 계약 시에 들어가는 부동산 중개수수료는 임대인이 지불해야 합니다. 계약 만료이기 때문인데요.
이에 반해, 가게를 임차한 임차인이 계약 만료일이 상당한 기간이 남은 상태에서, 해당 가게 내놓기를 희망한다면, 이는 임차인의 목적 때문에 발생한 것이기 때문에 차후 발생하는 부동산 중개수수료는 임차인이 지불해야 합니다.
그럼, 임대 계약 만료에 따른 부동산 중개수수료 지불 대상에 대해 이해했다면, 본격적인 가게 내놓기를 시작하시겠습니다.
가게 내놓는 법
가게 내놓는 법을 시간 순으로 정리해보면, 우선 임대인에게 가게를 내놓는 것에 대해 협의하는 것이 우선입니다. 이후 부동산 중개업소에 가게를 내놓습니다. 이후 가게를 넘길 임차인과 매매 조건 등을 협의한 후 최종 가게를 넘기게 됩니다.
(1) 임대인 사실 통보
현재 운영 중인 가게의 소유는 임대인의 것이며, 해당 가게의 계약 주체도 임대인이기기에 가게를 내놓기 전 임대인에게 해당 사실을 먼저 통보해야 합니다. 단순히 통보에만 그치는 것이 아닌, 차후 계약할 임차인의 임대 조건 등도 임대인과 협의를 마쳐야 합니다.
특히, 여기서 중요한 사실은 현재 임대인과 맺은 계약 조건과 상관 없는 별개의 신규 계약이기에 현 계약 조건과 상이한 조건을 제시할 수도 있습니다. (상가 임대료 상한선 5% 비대상)
예를 들어, 현재 보증금 1,000만원에 월 100만원 조건에 해당 가게를 임차하고 있지만, 내놓은 가게를 신규로 계약하는 임차인의 경우 보증금 1,000만원에 월 150만원 조건을 내세울 수 있다는 얘기입니다.
그럼으로, 계약기간이 남은 가게를 내놓을 시에는 해당 가게 임대 조건에 대하여, 임대인과의 원만한 합의가 우선되어야 합니다.
(2) 부동산 중개업소 내놓기
임대인과 해당 가게의 임대 조건에 대해 협의가 끝나셨나요? 그렇다면, 이제 부동산 중개업소에 해당 가게를 내놓아야 합니다. 주택과 달리 상가의 경우 주변에서 가게 매물을 구하는 경우 외에 원거리에서도 구하는 경우가 많기에, 인터넷 광고나 어플(네모 외) 및 원거리에 위치한 부동산 중개업소에도 내놓는 것을 추천합니다.
가끔, 여러 부동산 중개업소에 가게 내놓기를 추천하지 않는 경우가 많은데요. 제 경험상 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 오히려 기대하지도 않았던 원거리의 부동산에서 계약이 된 경우가 제법 있기 때문입니다.
부동산 중개업소에 가게를 내놓을 때 주의해야 할 사항이 있습니다. 바로 권리금에 대한 사항입니다. 권리금 항목에 포함되는 것이 단순히 영업권이 아닌 시설 권리권이 포함되어 있는 지를 확실히 하는 것인데요. 시설 권리금까지 포함되어 있다면, 신규 임차인이 차후 영업을 종료하였을 경우 원상복구에 대한 의무도 인계됨을 확실히 하는 것이 좋습니다.
(3) 매매 조건 협의
부동산 중개업소에 내놓은 후 본인의 가게를 인수할 임차인이 구해졌다면, 해당 가게의 영업권을 인수할 매매 조건 등을 신규 임차인과 협의해야 합니다. 협의하는 항목으로는 권리금, 보증금, 임대료가 있습니다.
혹시나 신규 임차인이 임대료나 보증금 인하를 요구할 경우, 임대인과 또 다시 협의를 해야 합니다. 만약, 임대인이 보증금 및 임대료 인하를 거부할 경우, 권리금을 인하해줘야 하기 때문에, 최대한 임대인과의 협의를 원만히 하는 것이 이득입니다.
만약 현재 영업 상황이 좋지 않아 가게를 내놓는 것이라면, 권리금이 없을 수 있습니다. 이런 경우 신규 임차인이 가게를 인수할 수 있게, 임대인에게 최대한 임대료와 보증금 인하를 요청하는 방법 밖에는 없습니다.
(4) 가게 인도
이제 가게 내놓는 법 마지막입니다. 바로, 신규 임차인에게 가게를 인도하는 절차만 남았습니다. 신규 임차인에게 가게를 인도할 시에 가장 중요한 것이 해당 가게의 영업허가 및 영업신고 사실을 구청에서 변경하는 절차입니다. 해당 절차가 정상적으로 마무리되어야 신규 임차인이 해당 가게에서 영업을 계속할 수 있기 때문입니다.
계약 만료일에 임대인에게 보증금을 반환 받아야 최종 마무리 됩니다. 만약, 사용 중에 발생한 가게의 중대한 하자 사유로 임대인이 보상을 요구할 수 있기 때문에, 최종 계약 만료일 이전에 가게의 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
별 문제가 없다면, 가게를 새로운 임차인에게 넘기고 영업을 종료하게 됩니다.
이상, 가게 내놓는 법에 대해 상세히 다뤄봤습니다. 어떠셨나요? 가게 내놓기 절차를 보다 보면, 임대인과 원만한 협의가 필요한 부분이 많습니다. 그럼으로 신규 임차인이 구해지기 전 임대인과의 관계를 원만히 하는 것이 좋습니다.
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